國有財產法於第42條、第49條分別明揭國有非公用不動產之出租、讓售要件，嚴格規範國有不動產之承租、承購對象及處理程序，以杜流弊，乃國有財產處理之強制規定，倘出租、讓售之情形與上開規定要件不合，即屬違反
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裁判字號：最高法院 111 年台上字第 2822 號民事判決
最高法院民事判決
111年度台上字第2822號
上 訴 人 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 江肇欽律師
被 上訴 人 峻和建設股份有限公司
法定代理人 蔡銘俊
訴訟代理人 傅文民律師
被 上訴 人 蔡銘俊
訴訟代理人 楊曉邦律師
郭明怡律師
甯維翰律師
被 上訴 人 簡性琦
林瑞堂
上二人共同
訴訟代理人 陳文元律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國111年6月28日臺灣高等法院第二審更審判決（110年度重上更二字第161號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人（民國102年1月1日改制前為財政部國有財產局臺灣北區辦事處）主張：伊管理臺北市○○區○○段0小段00地號國有土地（下稱原000號土地），其上坐落之同區○○街00巷1號未辦保存登記建物（下稱1號建物），原為農業部林業及自然保育署（112年8月1日改制前為行政院農業委員會林務局，下稱林業署）經管之眷舍，配予訴外人馮麗榕（97年4月20日死亡）使用。91年3月至94年3月間，被上訴人蔡銘俊以次3人（下稱蔡銘俊3人）依序為被上訴人峻和建設股份有限公司（下稱峻和公司）董事兼總經理、董事兼副總經理、開發部職員，均明知上情，先由被上訴人簡性琦於91年5月18日與馮麗榕簽立契約書（下稱買賣契約），買受1號建物及馮麗榕得向上訴人承租、承購建物及所屬使用基地之權利，再由林瑞堂於92年8月29日代理馮麗榕出具承租國有非公用不動產申請書，填載不實切結，向伊申請承租原000號土地，伊按其使用範圍分割出同小段000之1地號土地（下稱原000之1號土地，原000號土地其餘部分則稱分割後000號土地）後，與馮麗榕簽訂國有基地租賃契約（下稱馮麗榕租約）。嗣第一審共同被告徐火金、蔡銘俊先後受讓1號建物，且均以不實切結方式，與伊續訂土地租約（蔡銘俊部分下稱蔡銘俊租約），蔡銘俊並於94年8月23日向伊申購原000之1號土地，伊准予以新臺幣（下同）2,664萬元讓售。蔡銘俊取得原000之1號土地後，分割增加同小段000之2地號土地（下稱000之2號土地，原000之1號土地其餘部分則稱分割後000之1號土地），將之移轉登記予第一審共同被告莊淑卿，再於95年3月6日檢具公私有畸零地合併使用證明書，向伊申購分割後000地號土地，於同年11月13日移轉分割後000之1號土地予第一審共同被告周正雄，並變更分割後000地號土地之申購人名義為周正雄，伊於96年2月1日准以3,143萬7,000元讓售分割後000號土地，旋分割後000號土地、分割後000之1號土地及000之2號土地均移轉登記予峻和公司，峻和公司再於同年7月11日將該3筆土地整併為同小段000地號（下稱整併後000號土地）。惟馮麗榕租約、蔡銘俊租約均不符合國有財產法第42條第1項但書第2款規定，應屬無效，則伊後續讓售原000之1號土地、分割後000號土地之行為，亦與國有財產法第49條第1項、第3項規定不符，而屬無效。另訴外人即伊前處長蘇維成因涉嫌貪污案件，經臺灣臺北地方檢察署檢察官起訴後，伊始知悉受騙，乃於98年1月14日撤銷與蔡銘俊、周正雄間之各買賣債權行為及移轉所有權物權行為之意思表示，惟整併後000號土地已由峻和公司移轉予善意第三人，不能返還土地，致伊因蔡銘俊3人之詐欺行為，受有喪失該土地所有權即市價1億3,326萬5,419元之損害，其3人應負侵權行為損害賠償責任，峻和公司應就渠等執行職務之行為，連帶負損害賠償責任，蔡銘俊、峻和公司並應返還不當利益，峻和公司亦應負給付不能損害賠償責任，爰依民法第28條、第184條第1項、第185條、第188條、第179條、第226條及公司法第23條第2項規定，求為命蔡銘俊、簡性琦、峻和公司連帶給付5,783萬6,703元，及自99年7月14日起算之法定遲延利息，或林瑞堂、峻和公司連帶給付同金額本息，如任1人已為清償，餘者於清償範圍內，同免給付義務之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
二、被上訴人則以：1號建物未列載於林業署房地產清冊，簡性琦因認該建物為馮麗榕私有，始與其簽立買賣契約，並獲馮麗榕概括授權以其名義及使用印章辦理申租、申購土地事宜，伊等無詐欺行為；峻和公司以適當價格買受整併後000號土地，斯時蔡銘俊非峻和公司之負責人，該公司無須依公司法第23條第2項規定負責，亦無須負侵權行為損害賠償及返還不當得利之責；上訴人於95年8月17日即知悉1號建物係林業署經管宿舍，遲至98年1月間始撤銷讓售之意思表示，已逾1年之除斥期間，亦罹於侵權行為損害賠償請求權2年時效。況上訴人按市價估價審核決定原000之1號土地、分割後000號土地之讓售價格，伊已付清價款，上訴人無損害可言；縱認上訴人受有損害，其於91年間勘查現場時，認定1號建物為馮麗榕私有，要求馮麗榕給付使用補償金及申租原000號土地，於95年間收受林業署及審計部函文後，仍表示租售原000之1號土地並無不妥，且未暫停出售分割後000號土地，就損害之發生或擴大與有過失。另上訴人已收取之價款及不當得利、租金，均應扣抵等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為命被上訴人連帶給付之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴及其追加之訴，係以：
㈠原134之1號土地為國有非公用不動產，馮麗榕原配住坐落該土地上之臺北市○○區○○街00巷3號建物（下稱3號建物），嗣雖自行區隔出1號建物，仍為林業署經管之宿舍，非馮麗榕私有。又馮麗榕於91年5月18日與簡性琦簽立買賣契約時具備意思表示能力，雖於92年3月入住康寧養護所後之精神狀況並非良好，無從以此反推馮麗榕簽立買賣契約時不具備意思表示能力。另上訴人依序與馮麗榕、徐火金、蔡銘俊簽訂之國有基地租賃契約均記載：「……地上房屋所有權確係承租人所有，且非政府機關配住之眷舍（房地）或公用財產，如有虛偽，願負法律責任，並無條件同意隨即撤銷租賃關係……」，上訴人既未依次撤銷各准許出租之行政處分，上開租賃關係均不受影響。嗣蔡銘俊、周正雄依序向上訴人申購原000之1號土地、分割後000號土地，符合國有財產法第49條第1項、第3項規定，且其價格均經上訴人國有財產估價委員會會議決議評定通過。上訴人誤認1號建物為私有，准予蔡銘俊、周正雄申購土地之行政處分，並無其許可行為構成犯罪、其他具有重大明顯之瑕疵，縱上訴人事後知悉1號建物為眷舍，其核准申購之行政處分並無行政程序法第111條各款所列無效情形，亦無重大明顯之瑕疵，在經依法定程序撤銷、廢止，或因其他事由而失效前，仍屬有效行政處分，則蔡銘俊、周正雄基此行政處分所為各買賣之債權及物權行為，難認當然無效。
㈡1號建物未辦理保存登記，上訴人接管原000號土地後製作之勘清查表，均記載地上物所有人、使用人為馮麗榕，權屬類別為私有，其並於92年3月24日以馮麗榕無權占用原000號土地為由，請求其給付不當得利，及應辦理申租、申購事宜，各主管機關於91、92年間所保存面積、材質等資料亦有歧異，不足以推認被上訴人確已知悉1號建物為眷舍。林瑞堂以馮麗榕名義向上訴人申請承租原000之1號土地，嗣由徐火金、蔡銘俊先後續約，均係信賴買賣契約及馮麗榕之陳述，難認有何施用詐術之行為；縱上訴人讓售原000之1號土地予蔡銘俊，係受詐欺而為，亦係因馮麗榕出具不實切結所致，依民法第92條第1項但書規定，上訴人不得撤銷該買賣之債權及物權行為。蔡銘俊購得原000之1號土地後，將分割出之000之2號土地移轉予莊淑卿，再申購分割後000號土地，繼將分割後000之1號土地移轉登記予周正雄，變更分割後000號土地申購人名義為周正雄，上訴人准予讓售分割後134號土地，均符合國有財產法第49條第3項規定，難認蔡銘俊3人有何詐欺或利用上訴人錯誤之情事，上訴人自亦無從撤銷與周正雄間買賣之債權及物權行為。
㈢上訴人不能證明被上訴人明知或可得而知1號建物非馮麗榕所有，而對上訴人共同施用詐術，難認被上訴人有因故意或過失，或故意以背於善良風俗之方法，不法侵害上訴人就原000號土地所有權之行為。被上訴人先後申租、申購土地之行為均屬有效，未受有不當得利，或有債務不履行，上訴人請求被上訴人賠償損害，即屬無據。
㈣從而，上訴人依民法第28條、第184條第1項、第185條、第188條、第179條、第226條規定及公司法第23條第2項規定，請求被上訴人連帶或不真正連帶給付5,783萬6,703元本息，均無理由，應予駁回。
四、本院之判斷：
㈠國有財產屬於全體國民之資產，所有權屬於國家，收益歸於國庫，必須統一管理、嚴密維護，並為適當之管理，故有國有財產法專法之制訂。凡國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，均應依國有財產法之規定，國有財產法未規定者，適用其他法律辦理，始為合法有效。國有財產法於第42條、第49條分別明揭國有非公用不動產之出租、讓售要件，嚴格規範國有不動產之承租、承購對象及處理程序，以杜流弊，乃國有財產處理之強制規定，倘出租、讓售之情形與上開規定要件不合，即屬違反強制規定，依法無效。又非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租；非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人；非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。國有財產法第42條第1項但書第2款、第49條第1項、第3項分別定有明文。國有財產管理機關依上開規定，代表國家出租、讓售國有非公用不動產予人民，而與私人間成立租賃、買賣契約，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政處分，而屬私法上之契約行為，
其成立、效力應依該契約關係定之。
㈡原000之1號土地為國有非公用不動產，坐落該土地上之1號建物為林業署經管之宿舍，非馮麗榕私有；上訴人先後與馮麗榕、蔡銘俊就原000之1號土地簽立馮麗榕租約、蔡銘俊租約，嗣依序讓售原000之1號土地、分割後000號土地予蔡銘俊、周正雄等情，為原審認定之事實。上訴人既係代表國家與上開人等就國有非公用不動產成立租賃契約、買賣契約，自非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，而屬私法上之契約關係，則上訴人主張：馮麗榕就1號建物與配住機關間為使用借貸關係，上開租賃契約、買賣契約，分別違反國有財產法第42條第1項但書第2款、第49條第1項、第3項等強制規定，應屬無效等詞（見原審卷二266至274頁），是否全然不足採？即非無進一步研求之餘地。原審未遑研求明晰，遽以上訴人各次准予出租、讓售之行政處分，未經上訴人依法定程序撤銷、廢止，或因其他事由而失效前，仍屬有效，上開租賃、買賣契約均不受影響，而為不利上訴人之認定，除不適用上開規定及說明意旨外，並有判決不備理由之違背法令。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 翁 金 緞
法官 林 慧 貞
法官 蔡 和 憲
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 詩 璿
中 華 民 國 113 年 6 月 5 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 翁 金 緞
法官 林 慧 貞
法官 蔡 和 憲
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 詩 璿
中 華 民 國 113 年 6 月 5 日 -
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