區權人就公寓大廈共用部分經約定供特定區權人使用者，應將該約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，否則不生效力，全體區權人及繼受人均不受拘束。
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裁判字號：最高法院 112 年台上字第 2299 號民事判決
最高法院民事判決
112年度台上字第2299號
上 訴 人 聖塔露琪亞公寓大廈商務住宅區管理委員會
法定代理人 林伯修
訴訟代理人 翁毓琦律師
被 上訴 人 聖塔露琪亞公寓大廈夢幻區管理委員會
法定代理人 黃海如
訴訟代理人 吳湘傑律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國112年5月30日臺灣高等法院第二審判決（111年度上字第646號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊與被上訴人分為聖塔露琪亞公寓大廈（下稱系爭大廈）即新北市○○區○○路00、00、00、00號1至22樓住宅（下稱A棟），及00、00、00、00號1至22樓住宅（下稱B棟）之管理委員會（下稱管委會），社區活動中心即第一審判決附圖所示編號E部分（面積540.56平方公尺，門牌同路00號地下1樓，下稱活動中心）為A、B棟全體區分所有權人（下稱區權人）所共有並應共同使用，被上訴人無故禁止A棟住戶使用，伊法定擔當A棟區權人，依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，求為命被上訴人不得妨礙伊使用活動中心，並交付該中心大門及後門鑰匙、門禁卡各1副之判決。
被上訴人則以：系爭大廈起造人即訴外人金釗建設開發股份有限公司（下稱金釗公司）於民國93年召開第1次區權人會議，決議分管並成立伊之前身聖塔露琪亞公寓大廈管委會，雙方簽立分管協議書（下稱93年分管協議），各自管理A、B棟，嗣A棟交訴外人聖塔露琪亞建設開發股份有限公司（下稱聖塔露琪亞公司）管理，又於95年間與伊簽立分管協議（下稱95年分管協議），約定活動中心由B棟區權人使用，且聖塔露琪亞公司與A棟承購戶簽訂之房地買賣契約、代管A棟期間之住戶生活公約，均載明因分管協議，A棟住戶不得使用活動中心，上訴人於101年12月2日經區權人會議成立後，亦依分管協議執行職務，並於住戶規約第9章載明活動中心由B棟住戶專用（下稱系爭規約條款），迄今歷時10多年，已存有默示分管協議，A、B棟住戶均應受拘束等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。理由如下：
㈠活動中心為A、B棟全體區權人共有，現為被上訴人管理，且不許A棟住戶使用，經履勘現場可知，A、B棟管理中心可各自從梯廳出入，活動中心非各專有部分通往室外之道路或門廳，不屬公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第7條各款禁止約定專用情形。
㈡被上訴人與上訴人分於96年1月30日、101年12月18日申請報備成立，而A、B棟為同一宗建築基地上不同幢之建築物，各自獨立使用，並分設公共基金分別管理、獨立運用，共用部分分別劃分管理維護及費用分擔方式，自得依管理條例第3條第1款、第29條第1項與85年11月22日修正之公寓大廈管理組織申請報備處理原則（下稱報備處理原則）第2條㈡.2規定，分別報備成立管委會。
㈢稽諸93、95年分管協議、上訴人於101年12月18日報備成立檢附之系爭規約條款、聖塔露琪亞公司與訴外人賴皇麟間99年之房地買賣契約書、訴外人柳若諭與石亞萍間96年之不動產買賣契約書等件，均載有活動中心由B棟住戶專用，A棟買方無使用權之意旨，證人即金釗公司與聖塔露琪亞公司共同清算人徐俊傑亦證稱賣給A棟住戶之買賣契約均載有相同約款，並將分管協議公告，未有住戶爭議等語，可知於兩造報備成立前，活動中心實際上由B棟住戶管理使用，自95、96年間起並由建商於與A棟承購戶買賣時約明，更以A棟生活公約公告在案，上訴人報備成立後，復載明於系爭規約條款而為A棟住戶知悉並無異議，長期忍受活動中心由B棟住戶專用之情，應成立默示分管協議，嗣後自前手受讓成為該大廈區權人者，應受拘束。
㈣從而，上訴人法定擔當A棟區權人依前開規定，請求被上訴人交付活動中心大門、後門鑰匙與門禁卡各1副，並不得為妨礙行為，不應准許。
本院判斷：
㈠按數幢或1幢數棟之區分所有建築物，各幢（棟）如為各自獨立，且區內住宅與辦公、商場混合使用者，得依92年12月31日公布施行之管理條例第26條第1項規定分別成立管委會。惟為明各自權責，仍應依該規定，先經全體區權人過半數書面同意，及就該條項所定5款有關共用部分之權責事項，經全體區權人會議決議或規約明定，始得為之。若未依該條項規定所另成立之管委會，即非合法成立之組織，不得執行區權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。查系爭大廈是86年本於同一建造執照所興建，並於91年5月取得使用執照，有卷附改制前臺北縣政府工務局使用執照可憑（一審卷二第16頁、卷三第257頁），又系爭大廈分為A、B兩棟，為同一宗建築基地上不同幢之建築物，各自獨立使用，被上訴人與上訴人分於96年1月30日、101年12月18日申請報備成立，併為原審所認定。倘若非虛，上訴人於事實審主張系爭大廈93年第1次區權人會議未包含全體區權人，且未以規約約明A、B棟共用部分及該部分修繕、管理、維護之範圍及費用分擔方式，所為分管決議非適法、各自成立管委會之合法性存疑等語（一審卷三第13至14頁、第16頁、原審卷第37頁），攸關兩造各自成立管委會之合法性，自應釐清。原審未予細究，逕以兩造得依前述管理條例及報備處理原則，分別向主管機關報備成立管委會，已有可議。
㈡次按規約乃公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（管理條例第3條第12款參照）。本於公寓大廈管理事務自治原則，除規約內容違反法令規定外，應為全體區權人及繼受人所遵守。92年12月31日公布施行之管理條例第23條第2項第1款並規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。是區權人就公寓大廈共用部分經約定供特定區權人使用者，應將該約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，否則不生效力，全體區權人及繼受人均不受拘束。查活動中心為A、B棟全體區權人共有，並自93年間起由B棟區權人約定專用之事實，為原審所認定。果爾，活動中心約定由B棟區權人專用之事實既於前開規定公布施行後，自應依法載明於規約，否則區權人及其繼受人不受拘束。上訴人於事實審主張系爭規約條款係遭他人在向新北市○○區公所報備規約時擅自填載於規約上，實際並未經區權人會議決議通過等詞（一審卷一第274頁），並提出A棟區權人會議錄影譯文為證（同上卷第282頁），關涉活動中心由B棟區權人約定專用部分是否有拘束A棟區權人及其繼受人之效力，自屬重要攻擊方法，原審未說明不可採之理由，遽以A棟住戶知悉而長期忍受活動中心由B棟住戶專用，成立默示分管協議，區權人及繼受人應受拘束等由，而為不利上訴人之認定，亦嫌速斷。
㈢上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。又因本件事實尚有待原審調查審認，即無就法律上爭議先行言詞辯論之必要，附此說明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲
法官 林 玉 珮
法官 胡 宏 文
法官 高 榮 宏
本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
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