按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量之缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺
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裁判字號：最高法院 112 年台上字第 2444 號民事判決最高法院民事判決
112年度台上字第2444號
上 訴 人 曾偉峰
訴訟代理人 陳祈嘉律師
被 上訴 人 葉玟琪
訴訟代理人 陳清進律師
洪孟歆律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年6月21日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第400號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國110年5月22日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）1030萬元向被上訴人購買門牌號碼○○市○○區○○○路0段000巷00○0號房屋（下稱系爭店面）及其坐落基地應有部分，已付價金103萬元。伊丈量後發現店面面寬僅3.4公尺，少於臺北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表（下稱勘測成果表）之建物面寬3.7公尺；分戶牆之建築材料非鋼筋混凝土且係違章建築，與系爭契約第1條、第2條之約定不符，有使契約目的不達之重大瑕疵，伊已依民法第227條第1項準用同法第229條、第254條、第359條規定，解除系爭契約，被上訴人應返還伊已付價金，賠償伊支出之代書費、裝潢設計費、稅費、房仲服務費、履約保證手續費及懲罰性違約金等情。爰依系爭契約第10條第3項約定，求為命被上訴人給付236萬3588元本息之判決。
二、被上訴人則以：系爭契約未約明系爭店面之面寬、長度，建物總面積並無短少，契約所載之建築材料，係指大樓主建物之主要建材，非謂店內之隔間或分戶牆均屬鋼筋混凝土造。又分戶牆於伊向前手購入時已存在，主管機關未曾認有違反建管或消防法規，非違建。況簽約前上訴人由訴外人好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多公司）之房仲帶看2次及現場丈量，表示系爭店面之面寬、深度、高度符合其營業需求，並已確認隔間牆之材質，無上訴人所指瑕疵。縱有瑕疵，未達重大程度，上訴人不得解除契約。上訴人未依約給付第2期價金，經多次催告逾期未付，伊已於110年9月30日以存證信函解除系爭契約，上訴人請求自屬無據等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，以：系爭契約第1條訂明買賣之不動產標示及權利範圍，其中土地、建物以手寫方式轉載登記謄本之相關內容，復約定：「如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準。」可見兩造就買賣標的已約明以登記資料為準。查系爭店面與兩側攤位之分戶牆非鋼筋混凝土造之事實，為兩造所不爭。依新建1樓平面圖，系爭店面（編號28）與隔鄰之編號27、29攤位有固定隔間，惟未列明材質，而系爭契約所載建物建築材料為鋼筋混凝土造，係轉載自建物登記謄本，即指店面所屬整棟建物之主要建材。依建築技術規則相關規定分戶牆雖應具一定防火時效，然不以鋼筋混凝土造者為限，難認兩造已就分戶牆之材質為約定。又證人即好厝多公司之房屋仲介游佳諭證述簽約過程會調取臺北市違建查報紀錄請兩造確認等語，足認簽約前查無違建情事，系爭店面並無上訴人所指上開有關分戶牆之瑕疵。另簽約前由仲介提供附於不動產說明書之勘測成果表記載系爭店面之長、寬為3.8公尺、3.7公尺，應視為系爭契約之一部，屬兩造就買賣標的約定之給付內容，然店面實際長、寬為4.4公尺、3.55公尺等情，經法院勘驗現場屬實，有臺北市大安地政事務所測繪之土地複丈成果圖為憑，可認系爭店面有寬度較契約約定內容短少。惟按民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，如買受人於締約時已知有瑕疵仍為購買者，即難謂出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。查依游佳諭證述，及上訴人於110年7月12日與游佳諭之LINE對話截圖之表示，上訴人自陳簽約前已看過登記資料，且仲介有提供勘測成果表等情，相互勾稽，足見上訴人在簽約前第2次查看屋況並自行丈量時，已確認系爭店面寬度足供置放其營業用機器，亦知不及平面圖標示，仍簽約購買系爭店面，被上訴人不負瑕疵擔保責任，亦無不符債務本旨為不完全給付之債務不履行責任，上訴人依民法第359條、第227條第1項準用同法第229條、第254條規定解除系爭契約，均屬無據。另系爭契約第10條第3項約定契約簽訂後，買方請求返還價金、損害賠償及懲罰性違約金，以賣方有未依約履行或違約情事致契約解除為要件，被上訴人即賣方並無違約情事，上訴人不得解除系爭契約。從而，上訴人依系爭契約第10條第3項約定，請求被上訴人返還已付價金，賠償相關支出費用及懲罰性違約金共236萬3588元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量之缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足構成物之瑕疵。查本件為特定物之買賣，系爭契約未載店面之長寬，僅載建物面積14.06平方公尺，與建物登記謄本相符，游佳諭復證述締約前上訴人已現場丈量面積、寬度、高度符合其裝設機器之營業需求等情，為原審確定之事實。上訴人謂系爭店面之寬度短少，惟經法院勘驗現場，確認店面實際使用面積反多於契約約定面積，並符合上訴人營業所需，則僅寬度短少15公分，未影響上訴人所買受之房屋價值、效用或品質，無買賣標的物之瑕疵，上訴人據以解除契約，自不合法，其請求返還價金、損害賠償及懲罰性違約金共236萬3588元本息，亦屬無據。原審為不利上訴人之判決，理由雖未盡相同，但結論並無二致。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 2 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 藍 雅 清
法官 蔡 孟 珊
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 112 年 11 月 15 日 -
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