土地法第104條第1項規定之地上權人優先購買權，如地上權人依此規定行使優先購買權，本質上係一種資格、地位，須以地上權人於土地所有權移轉登記完成時，仍具有該優先承買資格、地位為前提要件，始符保護地上權人
商品圖像
-
商品資訊
裁判字號：最高法院 112 年台上字第 1609 號民事判決最高法院民事判決
112年度台上字第1609號
上 訴 人 吳仁壽
訴訟代理人 吳振東律師
上 訴 人 吳柏婷
法定代理人 阮清芳
上 訴 人 吳清龍
吳仁德
吳仁祥
吳仁平
吳仁智
被 上訴 人 李政芳
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理 人 王介文律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國112年3月31日臺灣高等法院第二審更審判決（111年度重上更一字第177號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第二審之上訴及追加之訴均駁回。
第二、三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
理 由
一、本件係請求確認土地優先承買權存在之訴，其訴訟標的對於土地共有人之共同訴訟人全體必須合一確定。上訴人提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於原審其餘共同訴訟人吳柏婷、吳清龍、吳仁德、吳仁祥、吳仁平、吳仁智，爰將之併列為上訴人，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人為宜蘭縣宜蘭市○○○段482地號土地(下稱系爭土地)之共有人，伊就系爭土地設有地上權(下稱系爭地上權)，上訴人於民國108年7月9日與訴外人黃仁儒就系爭土地訂立買賣契約(下稱系爭契約)，卻未通知伊行使優先購買權，伊得依土地法第104條第1項規定行使優先購買權等情。爰求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在，並在原審追加聲明，求為命上訴人依系爭契約之同一條件與伊訂立買賣契約，並於伊按系爭契約付款方式給付全部價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。
三、上訴人則以：伊等雖與黃仁儒訂立系爭契約，但約定以系爭地上權全體共有人經法院判決命塗銷系爭地上權及拆屋還地確定時，契約始生效力，因上開停止條件尚未成就，契約尚未生效，被上訴人自無優先購買權可言。伊等已與系爭地上權之全體共有人於109年3月14日簽立協議書，系爭地上權之共有人均同意塗銷系爭地上權，被上訴人應受該協議書之拘束，況伊已訴請塗銷系爭地上權登記（歷審案號：臺灣宜蘭地方法院108年度訴字第565號、原法院110年度上易字第279號判決、本院111年度台上字第994號裁定，下稱另案）獲得勝訴確定，並辦理塗銷系爭地上權，拆除被上訴人共有之宜蘭縣宜蘭市○○○段74、75、76建號建物（下稱系爭地上物）完畢，被上訴人不得再主張行使優先購買權等語，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其起訴及追加之訴聲明，理由如下：
㈠上訴人為系爭土地之共有人，被上訴人為系爭地上權人，應有部分為1/4；上訴人與黃仁儒於108年7月9日訂立系爭契約，約定由黃仁儒向上訴人購買系爭土地；上訴人前向法院起訴請求塗銷系爭地上權並拆除系爭地上物，經另案確定判決命被上訴人與其他共有人塗銷系爭地上權，於111年12月8日經上訴人塗銷該地上權之事實，為兩造所不爭。
㈡依系爭契約第13條第2項約定及上訴人與黃仁儒履約情形綜合觀察，可知系爭契約業已有效成立，系爭契約第13條第3項約定及上訴人與黃仁儒於110年2月22日另簽訂補充協議，變更系爭地上權塗銷登記完成日為系爭契約之生效日，乃在排除或妨害被上訴人行使優先承買權，規避土地法第104條之規定，自屬脫法行為而無效。
㈢按地上權人之權利有無，應依行使權利時之狀態認定之，倘地上權人行使優先購買權時，本於地上權而在土地上建有房屋者，其行使優先購買權即屬合法，縱然該房屋嗣後被拆除或其後地上權業經塗銷，仍不影響其原本已取得之先買權。被上訴人於起訴時為系爭地上權人及系爭地上物所有人，其主張就系爭土地有優先購買權，自屬合法，尚不因系爭地上權嗣後經上訴人塗銷，並拆除系爭地上物而受影響。
㈣被上訴人雖於109年3月14日簽立協議，同意塗銷系爭地上權、拆除系爭地上物並接受拆遷補償，然依兩造事後往來存證信函，及該協議未提及系爭契約或被上訴人同意放棄優先購買權等事，尚不足認被上訴人於簽署該協議時已知悉系爭契約存在，並同意放棄行使優先購買權。上訴人復自承未曾通知被上訴人是否行使系爭土地優先承買權，其與黃仁儒間系爭契約自不得對抗被上訴人。
㈤從而，被上訴人依土地法第104條第1項規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權，為有理由，應予准許。其追加之訴請求上訴人應依系爭契約之同一條件與之訂立買賣契約，並於被上訴人按系爭契約付款方式給付全部價金之同時，移轉系爭土地所有權予被上訴人，亦屬有據，應予准許。
五、本院廢棄原判決之理由：
㈠按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，考諸立法目的，旨在保護現有基地地上權人之權益，使基地及其上之房屋歸併同一人所有，充分發揮土地之利用價值，使法律關係單純化，並杜紛爭。是以該優先購買權係一種特權，地上權人依此規定行使優先購買權，本質上係一種資格、地位，須以地上權人於土地所有權移轉登記完成時，仍具有該優先承買資格、地位為前提要件，始符保護地上權人並使基地與其上房屋合歸一人所有，以盡經濟效用之立法意旨。倘地上權人行使該優先承買權後，於土地所有權移轉登記時已喪失地上權，該基地上房屋並已滅失，前開立法目的既無由達成，應解為其優先承買之資格、地位亦隨同喪失。
㈡查：上訴人前曾起訴請求塗銷系爭地上權並拆除系爭地上物，經另案勝訴確定，嗣系爭地上權於111年12月8日經上訴人塗銷，為原審合法確定之事實，則被上訴人於原審言詞辯論終結時，已非系爭地上權人，依上說明，其優先承買系爭土地之資格、地位亦隨同喪失。原審未見及此，逕謂系爭地上權嗣後經上訴人塗銷，並拆除系爭地上物，被上訴人仍得主張上開優先承買權，因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其第一審之訴及原審所為追加之訴聲明，於法自有未合。
㈢上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。爰由本院本於原審所確定之事實，將原判決廢棄，自為判決，改諭知駁回被上訴人在第二審之上訴及追加之訴，以資適法。又本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無行言詞辯論之必要。附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第1項第1款、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 18 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲
法官 林 玉 珮
法官 高 榮 宏
法官 胡 宏 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官 柳 秋 月
中 華 民 國 112 年 10 月 19 日 -
商品Q&A