不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉借名不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人，無從行使民法第767條第1項之物上請求權。又借名人既非不動產所有權人
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裁判字號：最高法院 111 年台上字第 897 號民事判決最高法院民事判決
111年度台上字第897號
上 訴 人 台中市大雅區勝興宮
法定代理人 韋茂松
訴訟代理人 劉 喜律師
參 加 人 張意坤
訴訟代理人 劉 喜律師
被 上訴 人 王如榕
訴訟代理人 熊治璿律師
上列當事人間請求確認土地使用權不存在等事件，上訴人對於中華民國110年11月30日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（110年度上字第353號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人對於本訴之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。但因
參加訴訟所生之費用，由參加人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000地號土地(面積779平方公尺，下逕稱地號)，原為張登賢所有。張登賢與侯聰坤於民國72年9月9日簽訂買賣契約（下稱72年9月9日契約），由張登賢將150地號土地如第一審判決附圖編號150(1)所示範圍(面積137平方公尺，下稱系爭範圍土地)出售予侯聰坤，其後再依序讓售予王坤源、王文正。因150地號土地為耕地，依農業發展條例之規定，面積未達0.25公頃之系爭範圍土地無法自150地號土地分割而為移轉，是前開當事人間均未就系爭範圍土地辦理所有權移轉登記。伊與王文正於103年7月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱103年7月30日契約），由伊向王文正購買與150地號土地同地段之148、148-2、148-3地號土地、148-5地號土地及坐落其上建物，王文正乃交付系爭範圍土地並移轉其使用權予伊。上訴人自107年間起，以其為150地號土地所有人自居，迭次妨害、阻撓伊占有使用系爭範圍土地，要求伊遷讓返還系爭範圍土地，兩造間就系爭範圍土地之使用權存有爭執等情，爰提起確認之訴，並依民法第962條規定，求為確認上訴人就系爭範圍土地之使用權不存在，及命上訴人不得妨害、阻撓伊對系爭範圍土地之管理、使用及收益之判決。對上訴人所提反訴，則以：上訴人借用張木芳名義所購得之150地號土地，並未包括系爭範圍土地，上訴人或參加人(張木芳繼承人)均非系爭範圍土地之所有權人，無從對伊行使物上請求權，伊基於買賣關係取得系爭範圍土地之使用權，自屬有權占有等語，資為抗辯。
上訴人則以：被上訴人所提72年9月9日契約並非真正，縱為真正，亦因該契約所定解除條件成就而失效。張登賢與其後輾轉買受系爭範圍土地者所訂買賣契約因違反農業發展條例而無效。縱前開各契約均有效，因各契約當事人間未交付系爭範圍土地之占有，並無債權物權化法理之適用。伊購入系爭範圍土地後借用信徒名義登記為所有權人，有權使用系爭範圍土地等語為辯。並於第一審提起反訴，主張：張登賢已解除72年9月9日契約，將150地號土地「全部」出售予伊，並將之直接移轉登記予伊指定之張木芳，張木芳死後，伊再將150地號土地借名登記於其繼承人即參加人名下，由伊管理、使用150地號土地。被上訴人無權占用系爭範圍土地，自107年4月2日起受有相當於租金之不當得利等情，爰依民法第767條第1項、第179條規定，先位求為命被上訴人將系爭範圍土地返還予伊，及給付伊新臺幣(下同)20萬8,240元，暨自109年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109年5月1日起至返還系爭範圍土地之日止，按年給付伊10萬4,120元之判決。備位求為命被上訴人將系爭範圍土地返還予參加人，及給付參加人20萬8,240元，暨自109年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109年5月1日起至返還系爭範圍土地予參加人之日止，按年給付參加人10萬4,120元之判決，並於第二審追加由伊「代位受領」前開備位請求給付之聲明。
原審以：150地號土地為農牧用地，於71年2月2日登記為張登賢所有，嗣於77年10月21日以買賣為原因，移轉登記為張木芳所有，張木芳於79年12月13日出具聲明書(下稱借名聲明書)記載：「…廟地大雅鄉自強段…150號，田，198.97坪係經由本宮委員、乩士以每坪3,500元，向各地善男信女募集購買…茲因該筆土地向業主張登賢先生購買時，本宮未取得財團組織或其他可辦理過戶轉移登記之法定代表人或名儀（義），經委員會議議決：…田地部份推定本人張木芳暫時出名登記…」。其後150地號土地於91年1月16日以分割繼承為原因，登記為參加人所有。系爭範圍土地面積為137平方公尺，現由被上訴人占有中，150地號土地其餘部分，則由上訴人占有使用等情，為兩造所不爭。兩造就系爭範圍土地之使用權存有爭執，上訴人阻撓、妨礙被上訴人使用系爭範圍土地，被上訴人訴請確認上訴人對系爭範圍土地無使用權，難認無確認利益，上訴人應就其對系爭範圍土地有使用權存在之事實負舉證責任。上訴人就購買150地號土地之對象，前後陳述不一，已難遽信。縱認所述為真，依借名聲明書所載，上訴人以張木芳名義所購得之150地號土地面積僅198.97坪，約為658平方公尺，較其登記面積790平方公尺短少132平方公尺，適與系爭範圍土地面積約略相當，是上訴人有無取得系爭範圍土地之所有權，亦堪存疑。上訴人未證明其為系爭範圍土地使用權人，依舉證責任分配法則，無從認定其就系爭範圍土地有使用權存在。次查72年9月9日契約記載買受人為侯聰坤，出賣人為張登賢，該契約第12條後方以手寫字體載明買賣標的包括150地號土地，及農地部分無法分割過戶，由雙方另立私約為據，並蓋有張登賢、侯聰坤印文。佐諸72年9月9日契約、103年7月30日契約所附圖說，均有一以斜線標示買賣標的及其周圍土地地號之手繪圖，其上並有手寫記載：「紅線部份已讓售給王坤源。價款包括在148-2、148之總價款內。讓售人：侯聰坤。76.12」、「紅線部份已讓售予王文正。讓售人：王坤源。100.7.15」、「紅線部份已讓售予王如榕。讓售人：王文正。103.7.30」等字句，並經侯聰坤於第一審證述綦詳。是張登賢與侯聰坤簽立72年9月9日契約時，已明知系爭範圍土地無法過戶，而僅就其占有使用權為買賣，並以該買賣契約後附之圖說為據，嗣後依序讓售給王坤源、王文正、被上訴人等情，應堪認定。另依劉河宗所證，王文正於簽立103年7月30日契約後，已交付系爭範圍土地予被上訴人，足認被上訴人已購得系爭範圍土地之使用權並取得占有，其就系爭範圍土地應有使用權。72年9月9日契約既約定：「農地部份無法分割過戶，由甲乙双方另立私約為據」等語，可知72年9月9日契約所附「圖說」即為其所稱之「另立私約為據」，其等於簽約時即知系爭範圍土地無法辦理過戶，是72年9月9日契約所謂「本契約若未於民國柒叁年叁月伍日時辦竣產權移轉登記，則自動失效…」，自應排除無法辦理產權移轉登記之系爭範圍土地，該契約自不因未辦理系爭範圍土地移轉登記而失效。侯聰坤向張登賢所購入者係系爭範圍土地之使用權，系爭範圍土地之占有使用業經張登賢輾轉移交於侯聰坤、王坤源、王文正，再由王文正交付被上訴人。前開當事人間之買賣契約非買受系爭範圍土地之「所有權」而係「占有使用權」，並無不能辦理移轉登記而陷給付不能之情，土地使用權非不得受有限制或交付他人，土地「所有權」與「使用權」分離難認係違反善良風俗。從而，被上訴人基於買賣契約，已取得系爭範圍土地之使用權，並為系爭範圍土地之合法占有人。上訴人否認被上訴人有權占有使用系爭範圍土地，其所為已妨害被上訴人之占有，被上訴人依民法第962條規定，請求上訴人不得妨害、阻撓其管理、使用系爭範圍土地，自屬有據。又上訴人非150地號土地登記之所有權人，縱認其主張借用張木芳之名義向張登賢購買150地號土地屬實，因系爭範圍土地非借名登記之範圍已如前述，難認上訴人為系爭範圍土地之所有權人，其自無從行使民法第767條第1項之物上請求權，被上訴人本諸103年7月30日契約取得系爭範圍土地占有使用權，亦無不當得利可言。又上訴人另泛稱被上訴人應將系爭範圍土地騰空交還參加人，並由其代為受領，然未表明其法律依據及符合該法律依據之要件事實，復未舉證以實其說，自難認其得代位參加人請求返還系爭範圍土地。從而，上訴人反訴先位請求被上訴人騰空交還系爭範圍土地，及給付20萬8,240元本息，並自109年5月1日起至返還系爭範圍土地之日止，按年給付10萬4,120元之判決；備位請求被上訴人騰空交還系爭範圍土地予參加人，及給付20萬8,240元本息，並自109年5月1日起至返還系爭範圍土地之日止，按年給付10萬4,120元予參加人之判決，並由上訴人代位受領，均屬無據，不應准許。爰維持第一審所為上訴敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。
關於廢棄發回部分(即上訴人對於本訴上訴部分)：
按民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之(立法理由參照)。查150地號土地於71年2月2日以農地重劃為原因，登記為張登賢所有，於77年10月21日以買賣為原因，移轉登記為張木芳所有，張木芳於79年12月13日出具借名聲明書，載明「…廟地大雅鄉自強段…150號，田，198.97坪係經由本宮委員、乩士以每坪3,500元，向各地善男信女募集購買…茲因該筆土地向業主張登賢先生購買時，本宮未取得財團組織或其他可辦理過戶轉移登記之法定代表人或名儀（義），經委員會議議決：…田地部份推定本人張木芳暫時出名登記…」，91年1月16日以分割繼承為原因，登記為參加人所有，為兩造所不爭(見原判決兩造不爭執事項1、2、4)，上訴人於張木芳死後，再將150地號土地借名登記於其繼承人即參加人名下，依其等間約定，上訴人得使用150地號土地，亦為上訴人及參加人所是認（見一審卷第186頁、原審卷第111頁)。參加人本諸其為150地號土地登記所有權人地位，應得對包括被上訴人在內之其他任何人主張並行使150地號土地之所有權。果爾，能否謂經參加人同意，得使用150地號土地之上訴人，對屬150地號土地一部之系爭範圍土地無使用權?非無研求之餘地。原審遽以上訴人未證明其就系爭範圍土地之使用權存在，就該部分為上訴人敗訴之判決，已有可議。次按依物權法上「一物一權」原則，一宗土地未依法辦理分割登記前，僅有單一所有權，僅能為單一所有權之移轉。150地號土地於77年10月21日以買賣為原因，登記為張木芳所有，再於91年1月16日以分割繼承為原因，登記為參加人所有。張木芳、參加人先後取得者，為150地號土地之所有權全部，系爭範圍土地屬150地號土地之「一部」(見原判決兩造不爭執事項3)，自為前開所有權移轉之範圍。原審見未及此，竟以借名聲明書記載之150地號土地面積僅198.97坪(658平方公尺)，未及其登記面積(790平方公尺)，推認上訴人借用張木芳登記取得之150地號土地所有權不包括系爭範圍土地(見原判決第8頁)，進而為上訴人不利之論斷，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分（即上訴人對於反訴上訴部分）：
按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉借名不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人，無從行使民法第767條第1項之物上請求權。又借名人既非不動產所有權人，自不得以其所有物遭無權占有，向無權占有人請求返還應歸屬於所有權人之不當得利。上訴人未曾登記為150地號土地所有權人，其主張之借名登記契約，僅為其與參加人間之債權約定，非得據以請求被上訴人返還系爭範圍土地及占有期間之不當得利。原審駁回上訴人反訴先位聲明之請求，另以其所舉證據，不足以證明符合民法第242條所定代位權行使之要件，駁回其反訴備位聲明之請求，理由雖有部分(先位之訴部分)不同，結論尚無不合，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第2項、第78條、第86條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 13 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 張 競 文
法官 蕭 胤 瑮
法官 賴 惠 慈
法官 王 本 源
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 宜 玲
中 華 民 國 112 年 9 月 20 日 -
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