按土地使用同意之借貸契約為債之關係，除法律另有規定外，僅於特定當事人間有其效力。是地上物占有人除與坐落土地所有人間另有約定或法律有特別規定外，尚不得援引該地上物對土地使用同意之借貸關係對抗土地所有人。
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裁判字號：最高法院 112 年台上字第 48 號民事判決最高法院民事判決
112年度台上字第48號
上 訴 人 蘇振輔
訴訟代理人 彭郁欣律師
林易陞律師
被 上訴 人 杜泰榮
杜玲瓏
蘇宇耀
共 同
訴訟代理人 蔡信章律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國111年8月3日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度上更一字第52號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0小段960地號土地（下稱系爭土地）所有權人，及其上門牌同區○○路000巷5號房屋（未辦保存登記，下稱系爭房屋）之事實上處分權人及占有人。系爭房屋為伊父蘇耀坤向第一審共同被告即建商黃景川購買贈與伊，遭被上訴人趁伊未在臺灣期間擅自入住。伊得請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並按臺北市○○區之出租行情每坪新臺幣（下同）1408元計算，返還無權占用系爭土地所獲相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條、第179條規定，求為命被上訴人杜泰榮、蘇宇耀（下稱杜泰榮2人）遷出系爭房屋；被上訴人給付479萬16元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付7萬9834元之判決。嗣於原審前審追加依民法第962條及類推適用民法第767條規定為請求，並追加聲明求為命被上訴人返還系爭房屋之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
被上訴人則以：系爭房屋係黃景川於民國57年間取得當時土地所有權人陳素蘭、黃陳不、林金葉（下稱陳素蘭3人）同意而建造，由上訴人之姑姑即第二審被上訴人杜蘇翠琴（109年7月14日死亡）向黃景川買受系爭土地及房屋，並將土地借名登記於上訴人名下，伊為杜蘇翠琴子孫，獲其同意而居住，並非無權占用。縱認系爭土地為上訴人所有，陳素蘭3人已同意黃景川建造房屋占用土地，上訴人應繼受土地使用狀態，不得請求伊返還不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人前開部分敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。理由如下：
㈠上訴人於60年3月19日登記為系爭土地所有權人，系爭房屋未辦保存登記，其中63平方公尺坐落於系爭土地上，被上訴人均曾占有使用系爭房屋，杜泰榮2人現仍設籍及居住於系爭房屋等情，為兩造所不爭。
㈡上訴人請求遷還房屋部分：
1.上訴人僅能提出系爭房屋60、72、73年之房屋稅繳款單，而未能合理說明其餘年份繳款書與數十年來之房屋稅如何繳納，且上訴人應知其父蘇耀坤係向黃景川購入，竟於第一審直接以其未經同意建造系爭房屋，訴請拆屋還地，前後主張顯然矛盾。
2.證人即蘇耀坤前妻之妹吳麗華證稱蘇耀坤購買○○土地與好朋友合建房屋，與上訴人主張不符；證人即友人許昭嫻、許昭偉就上訴人返回臺灣時有無居住系爭房屋之證詞明顯不一，且由許昭偉證述可知系爭房屋1樓非由上訴人或其父管理，2、3樓遭他人換鎖無法進入，上訴人多年來亦置之不理；由證人即蘇耀坤之兄蘇耀煌之女蘇良鈺與證人即系爭房屋鄰人洪周金鳳證述，可知蘇耀坤母親（蘇陳纏）曾多次提及系爭房屋非蘇耀坤出資購買，上訴人赴美後，系爭房屋為蘇耀煌與母親居住使用，並由蘇耀煌出租管理；證人即友人楊芳銘、邱妙麗雖證稱80至84年間上訴人頻繁居住於系爭房屋之事實，然明顯與證人許昭偉、蘇良鈺及洪周金鳳之證述不符而難以採信。
3.上訴人未能說明84年後之20餘年間如何管理系爭房屋，及何以於84年後至起訴前數十次返國期間，均未聞問系爭房屋之狀況，而由第一審勘驗筆錄可見系爭房屋外觀老舊併與隔鄰建物相連，未曾拆除重建，並非無從分辨，何以竟對黃景川訴請拆屋還地，可知上訴人實未曾清楚系爭房屋產權及使用狀況。
4.依上訴人所提證據，不能證明系爭房屋為其父蘇耀坤向黃景川購買後所贈與之主張為真實。則以其為系爭房屋之事實上處分權人及占有人，依民法第767條、第962條（原審誤載為第967條），或類推適用民法第767條規定，請求杜泰榮2人遷出及被上訴人返還系爭房屋，即乏所據。
㈢上訴人請求返還不當得利部分：
1.上訴人未能證明其為系爭房屋之事實上處分權人，則其以被上訴人無權占用系爭房屋，請求給付相當於租金之不當得利，難有理由。
2.稽之建築物使用執照存根、建築執照及土地使用權證明書等件，黃景川興建系爭房屋時，已取得當時土地所有權人陳素蘭3人同意在系爭土地上建造永久使用之住宅建物，上訴人於60年間買受系爭土地之際，已有系爭房屋存在，應可知悉系爭房屋得對土地所有權人主張有權占有，其明知上情仍購買系爭土地，應可認有默示同意系爭房屋繼續使用系爭土地之意思，則系爭房屋之占有使用人應得對上訴人主張為有權占有。
3.從而，上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋而無權占有坐落之系爭土地，依民法第179條請求給付相當於租金之不當得利，難認有理由。
本院判斷：
㈠按當事人、訴訟標的法律關係及應受判決事項之聲明，為訴之三要素；其一有變更者，即屬訴之變更，當事人於第二審有無為訴之變更，應以上開三要素與第一審比較，以資判斷。倘原告為合法訴之變更，原訴可認為已因撤回而終結，法院應專就新訴為裁判。查上訴人於第一審係主張其為系爭土地所有權人，依民法第767條、第184條第1項前段規定，請求杜泰榮2人遷出系爭房屋（一審卷第7頁反面、第63頁、第203頁反面），嗣於原審前審變更主張其為系爭房屋事實上處分權人，改依民法第962條及類推適用民法第767條規定，請求杜泰榮2人遷出系爭房屋，並追加聲明請求被上訴人返還系爭房屋（原審上字卷三第130至131頁），復於原審一再主張被上訴人侵害其就系爭房屋之事實上處分權，並侵奪其占有，本於事實上處分權人及占有人地位，依民法第962條及類推適用民法第767條規定，請求被上訴人遷讓房屋（原審更一卷二第14頁、第501至502頁、第515、549、557、563、571頁）。則上訴人就請求遷出系爭房屋部分，其於原審主張之原因事實及訴訟標的與第一審已有不同，應係訴之變更。原審先准上訴人追加依民法第962條及類推適用民法第767條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋（原判決第2頁第31行至第3頁第2行），既又謂上訴人係依民法第767條規定請求杜泰榮2人遷出系爭房屋，及追加依民法第962條及類推適用民法第767條規定請求被上訴人返還系爭房屋（原判決第3頁第14至15行、第20至22行），先後已不一致，且未釐清何者屬訴之變更？何者屬訴之追加？逕以其此部分均為追加，併就上訴人不再主張之民法第767條，為駁回上訴及追加之訴之諭知，已有可議。
㈡次按契約之成立，由當事人以明示或默示意思表示為之，均無不可。惟所謂意思表示，係指將效果意思表示於外部之行為。倘表意人欠缺為意思表示之能力，即無依表意人之舉動或其他情事，間接推知其有默示之意思表示可言。查原審認定上訴人於60年間買受系爭土地之際，明知系爭房屋得對土地所有權人主張有權占有而仍購買，有默示同意系爭房屋繼續使用系爭土地之意思。惟上訴人為00年0月00日出生之人，有卷附戶籍資料可稽（一審卷第72頁），其於60年3月19日以買賣為原因登記為系爭土地之所有權人時，為未滿7歲之未成年人，無為法律行為之能力。則原審逕以其於60年間明知系爭房屋存在而仍買受系爭土地，推認有系爭房屋得繼續使用系爭土地之默示同意，即嫌率斷。
㈢又按土地使用同意之借貸契約為債之關係，除法律另有規定外，僅於特定當事人間有其效力。是地上物占有人除與坐落土地所有人間另有約定或法律有特別規定外，尚不得援引該地上物對土地使用同意之借貸關係對抗土地所有人。倘其因而受有使用土地之利益，致土地所有人受有無法使用土地之損害，土地所有人自得依不當得利法律關係為請求。原審認定系爭房屋係黃景川出資興建，並於上訴人買受系爭土地時，以默示同意系爭房屋繼續使用系爭土地之事實。果爾，亦僅係彼等間發生土地使用同意之債權債務關係，被上訴人究係基於何種法律關係得占有系爭土地及房屋，並得據以對抗上訴人，攸關上訴人得否請求被上訴人返還使用系爭土地之利益，自應釐清。原審未予詳查，遽以上訴人同意系爭房屋繼續使用該坐落系爭土地，即認系爭房屋之占有使用人即被上訴人得對上訴人主張有占有之正當權源，進而為不利上訴人之論斷，亦嫌速斷。
㈣上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。又因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無經言詞辯論必要，附此說明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲
法官 林 玉 珮
法官 胡 宏 文
法官 高 榮 宏
本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 -
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